Constructa Vente, promoteur immobilier, achat appartement

Le nouveau dispositif en faveur de l'investissement locatif proposé par Gilles de Robien vise à redonner de l'oxygène à un marché au bord de l'asphyxie dans certaines zones où, confrontéà une hausse continue des loyers et à une raréfaction dramatique de l'offre, les locataires rencontrent toujours plus de difficultés à se loger.

Ce dispositif s'applique aux logements neufs ou acquis en l'état futur d'achèvement à compter du 03 avril 2003 et aux logements en construction faisant l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier à compter de la même date.

Ce qui change :

La suppression du plafond des ressources du locataire
Jusqu'à présent, le locataire devait justifier de revenus modérés, confrontant de fait, le propriétaire-investisseur aux risques de non paiement des loyers et d'absence de candidats pour les secteurs chers ou les logements de grandes surfaces.

L'augmentation des plafonds des loyers
Les plafonds des loyers ont été revus à la hausse par rapport au précédent dispositif Besson et correspondent désormais à 90% des loyers du marché des logements neufs. Cette mesure vise à augmenter sensiblement le rendement locatif.

> ROBIEN RECENTRE

La France est découpée en 4 zones, et, à chaque zone, correspond un nouveau plafond de loyer :

Zones	Régions	Loyer mensuel au m², hors charges
zone A	l'Ile-de-France, la Côte d'Azur et le Pays genevois	19,89€/m²
zone B1	agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris	13,82€/m²
zone B2	autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères et la limite de l'Ile-de-France	11,30€/m²
zone C	reste du territoire.	8,52€/m²

> BORLOO POPULAIRE

Zones	Régions	Loyer mensuel au m², hors charges
zone A	l'Ile-de-France, la Côte d'Azur et le Pays genevois	15,91€/m²
zone B1	agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris	11,06 €/m²
zone B2	autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères et la limite de l'Ile-de-France	9,04 €/m²
zone C	reste du territoire.	6,62€/m²

Ouverture du dispositif aux ascendants et descendants

La loi de finances 2003 supprime l'interdiction de louer à un ascendant ou à un descendant du propriétaire-investisseur. Il est ainsi possible, par exemple, de louer ce logement à ses enfants à condition qu'ils soient détachés de votre foyer fiscal.

Pour bénéficier de l'amortissement de Robien, vous devez louer votre logement non meublé, à titre de résidence principale, pendant une durée minimum 9 ans.

Vous déduisez de l'ensemble de vos revenus fonciers un amortissement égal à 50% du prix total de votre acquisition, frais de notaire et d'hypothèque compris, sur cette période :

> 8% pour chacune des 5 premières années
> 2,5% pour chacune des 4 années suivantes

A l'issue des 9 ans , vous pouvez continuer à bénéficier d'une déduction de l'amortissement de 2,5% par an, pendant les 6 années suivantes.

Adaptation de la réglementation des sociétés civiles de placement immobilier

La collecte des SCPI leur permet d'investir dans des secteurs géographiques ou des catégories de logements, en particulier les grands appartements, investissements qu'un investisseur individuel jugerait risqués.

Il sera admis de calculer l'amortissement sur 95% du montant de la souscription avec effet à compter de la date de celle-ci dès lors que les engagements suivants continueraient d'être pris :

- par les souscripteurs : durée de détention minimum des parts;

- par les sociétés de gestion : engagement d'investir l'intégralité des sommes collectées dans un délai minimum suivant la clôture de chaque augmentation de capital; engagement de location dès l'achèvement des immeubles et ce pendant une durée minimale.

Possibilité de déléguer la location

Il est prévu de permettre à des bailleurs de déléguer la gestion locative de leur logement en ouvrant le bénéfice du nouveau dispositif aux locations intermédiaires.

> CROUS
> gestionnaires de résidences étudiants,
> organismes spécialisés dans la gestion de logements spécifiques.

STUDIO EN RÉGION PARISIENNE (ZONE A)

Vous achetez un appartement neuf ou en état futur d'achèvement d'une valeur de 100 000 € (y compris frais annexes). Cet appartement de 25 m² est situé en région parisienne pour loger un enfant étudiant.

Vous vous engagez à louer le logement pendant neuf ans à un loyer maximum de 25 m² x 19,89€ par mois, soit 497€ (3 262F).

Vous pouvez déduire 8 000 € de vos revenus fonciers imposables chaque année pendant 5 ans, puis 2 500 € chaque année les 4 années suivantes. Si les conditions demeurent respectées, vous pouvez de nouveau déduire 2 500 € pendant 6 années supplémentaires. Au bout de 15 ans, vous avez donc déduit 65 000 €. Le taux de la déduction forfaitaire est ramené à 6% pendant la période d'amortissement.

Calcul des revenus fonciers la première année

Loyer annuel		5 000 € (loyer pratiqué < loyer plafond)
Déduction forfaitaire		- 300 € (5 000 x 6%)
Amortissement		- 8 000 € (100 000 x 8%)
Intérêts d'emprunt		- 4 600 € (hypothèse)
Autres charges		- 220 € (hypothèse)
Déficit		- 8 120 €

Le déficit foncier égal a 8 120 € est déductible du revenu imposable.

Taux de rendement interne

Grâce aux nouvelles mesures, le taux de rendement interne de votre placement immobilier atteint 6,4% (contre 3,7% dans le dispositif précédent).

TROIS PIÈCES À NICE (ZONE A)

Vous achetez un appartement neuf ou en état futur d'achèvement d'une valeur de 240 000 € (y compris frais annexes). Cet appartement de 60 m² est situé à Nice.

Vous vous engagez à louer le logement pendant neuf ans à un loyer maximum de 60 m² x 19,89€ par mois, soit 1 193 € (7 828 F).

Vous pouvez déduire 19 200 € de vos revenus fonciers imposables chaque année pendant 5 ans, puis 6 000 € chaque année les 4 années suivantes. Si les conditions demeurent respectées, vous pouvez de nouveau déduire 6 000 € pendant 6 années supplémentaires. Au bout de 15 ans, vous avez donc déduit 156 000 €. Le taux de la déduction forfaitaire est ramené à 6% pendant la période d'amortissement.

Calcul des revenus fonciers la première année

Loyer annuel		12 000 € (loyer pratiqué < loyer plafond)
Déduction forfaitaire		- 720 € (12 000 x 6%)
Amortissement		- 19 200 € (240 000 x 8%)
Intérêts d'emprunt		- 11 000 € (hypothèse)
Autres charges		- 530 € (hypothèse)
Déficit		- 19 450 €

Le déficit foncier égal à 19 450 € est déductible du revenu imposable dans la limite de 10 700€. L'excédent, soit 8 750 € est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Taux de rendement interne

Grâce aux nouvelles mesures, le taux de rendement interne de votre placement immobilier atteint 5,4% (contre 1,4% dans le dispositif précédent).

DEUX PIÈCES À LYON-CENTRE (ZONE B)

Vous achetez un appartement neuf ou en état futur d'achèvement d'une valeur de 100 000 € (y compris frais annexes). Cet appartement de 50 m² est situé au centre de Lyon.

Vous vous engagez à louer le logement pendant neuf ans à un loyer maximum de 50 m² x 13,82€ par mois, soit 691€ (4 536F).

Vous pouvez déduire 8 000 € de vos revenus fonciers imposables chaque année pendant 5 ans, puis 2 500 € chaque année les 4 années suivantes. Si les conditions demeurent respectées, vous pouvez de nouveau déduire 2 500 € pendant 6 années supplémentaires. Au bout de 15 ans, vous avez donc déduit 65 000 €. Le taux de la déduction forfaitaire est ramené à 6% pendant la période d'amortissement.

Calcul des revenus fonciers la première année

Loyer annuel		7 000 € (loyer pratiqué < loyer plafond)
Déduction forfaitaire		- 420 € (7 000 x 6%)
Amortissement		- 8 000 € (100 000 x 8%)
Intérêts d'emprunt		- 4 600 € (hypothèse)
Autres charges		- 440 € (hypothèse)
Déficit		- 6 460 €

Le déficit foncier égal à 6 460 € est déductible du revenu imposable.

Taux de rendement interne

Grâce aux nouvelles mesures, le taux de rendement interne de votre placement immobilier atteint 8,4% (contre 5,4% dans le dispositif précédent).