INVESTISSEMENT LOCATIF
& DISPOSITIFS D'INCITATION FISCALE


Cette année 2009, est une année charnière en termes d’investissement locatif. Jusqu’au 31 décembre 2009 cohabitent trois dispositifs principaux :

- Le dispositif « Robien recentré »
- Le dispositif « Borloo neuf »
- Le nouveau dispositif « Scellier ».

Il est possible, jusqu’au 31 décembre 2009, d’opter pour l’un des trois dispositifs dans le cadre de votre acquisition destinée à un investissement locatif.
Après le 31 décembre 2009, seul subsistera le dispostif « Scellier », objet de l’article Article 199 septvicies du Code Général de Impôts créé par Loi n°2008-1443 du 30 décembre 2008 - art. 31 (V).

Le Nouveau dispositif SCELLIER

Ce dispositif s'applique essentiellement aux logements neufs ou acquis en l'état futur d'achèvement à compter du 1er janvier 2009.

Le dispositif « SCELLIER » en résumé
  • L'investisseur d’un logement neuf doit prendre l’engagement, de le louer nu à un tiers pour sa résidence principale, pendant au moins 9 années, selon une grille de loyer plafonnée, définie par la situation géographique du bien.


  • L'engagement de location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble (ou de son acquisition si elle est postérieure).


  • En contrepartie, l’investisseur pourra bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu d’un montant de 25% du prix de revient de son acquisition pour une acquisition en 2009 et 2010 (20% pour une acquisition en 2011 et 2012) répartie sur 9 ans.


  • Le plafond du prix de revient pour le calcul de la réduction d’impôt est fixé à 300 000 €, c'est-à-dire une réduction d’impôt sur le revenu maximale de 75 000 € sur 9 ans, soit 8 333 € par an.


  • Exemple de calcul de réduction d’Impôt sur le Revenu :

    • Prix de revient du logement : 200 000 € TTC

    Calcul de la réduction d’impôt sur 9 ans : 200 000 € x 25% = 50 000 €
    Réduction d’impôt annuelle pendant 9 ans : 50 000 € / 9 = 5 556 €


Ce qui change


  • Une réduction directe d’impôt en remplacement du mécanisme d’amortissement


    • Le dispositif « Scellier » génère une réduction d’impôts venant réduire directement le montant de votre impôt sur le revenu, quelque soit votre tranche d’imposition !


    • Votre impôt peut donc être totalement gommé si la réduction est égale ou supérieur à votre impôt sur le revenu.
  • Recentrage accrue des zones géographiques éligibles sur les grosses agglomérations


    • Seuls sont éligibles les logements implantés géographiquement dans les zones A, B1 et B2. La zone C (éligible pour le « Robien recentré » et pour le « Borloo neuf ») a été exclue du dispositif « Scellier ».


Zones Régions Loyer mensuel par m² hors charge « Scellier classique » Loyer mensuel par m² hors charge « Scellier intermédiaire »
zone A l'Ile-de-France, la Côte d'Azur et le Pays genevois 21,65€/m² 17,32€/m²
zone B1 Agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris 15,05€/m² 12,04€/m²
zone B2 Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères et la limite de l'Ile-de-France 12,31€/m² 9,85€/m²
Zone C Reste du territoire Non éligible Non éligible

  • Limitation à une acquisition par an par foyer fiscal


    • Corrélativement à la puissance de ce nouveau dispositif, le législateur a limité son activation à une acquisition de logement par an et par foyer fiscal.


    • Jusqu’au 31 décembre 2009, en raison de la cohabitation des trois dispositifs (« Robien recentré », « Borloo neuf » et « Scellier »), il est cependant possible pour un foyer fiscal de cumuler les trois dispositifs sur des logements différents, c'est-à-dire d’effectuer une acquisition en « Scellier » et autant d’acquisitions que désiré en « Robien recentré » et en « Borloo neuf ».


Foire aux questions


  • Quelles différences entre le « SCELLIER classique » et le « SCELLIER Intermédiaire » ?


    • La base du dispositif est le SCELLIER classique. Cependant, le législateur a ouvert des avantages fiscaux supplémentaires aux contribuables louant leur logement dans le secteur intermédiaire, nous nommerons ce dispositif « SCELLIER Intermédiaire ».


Scellier Classique Scellier Intermédiaire
Application Du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012 Du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012
Affectation du logement Location nue à usage d’habitation principale Location nue à usage d’habitation principale
Avantage fiscal Réduction d’impôt de 25% sur 9 ans du prix de revient de l’acquisition pour les opérations actées en 2009 et 2010 (20% pour celles actées en 2011 et 2012) Réduction d’impôt de 25% sur 9 ans du prix de revient de l’acquisition pour les opérations actées en 2009 et 2010 (20% pour celles actées en 2011 et 2012).
Possibilité d’étendre le bénéfice du dispositif de 2 fois 3 ans supplémentaires (12 ans puis 15 ans) en étendant la réduction d’impôts de 2% par an. Exemple : Pour une acquisition 2009 ou 2010 : 31% sur 12 ans ; 37% sur 15 ans.
Plafonnement de la réduction d’impôt - 75 000 € sur 9 ans (acquisition 2009 et 2010)
- 60 000 € sur 9 ans (acquisition 2011 et 2012)		 - 75 000 € sur 9 ans ; 93 000 € sur 12 ans et 111 000 € sur 15 ans (acquisition 2009 et 2010)
- 60 000 € sur 9 ans, 78 000 € sur 12 ans et 96 000 € sur 15 ans (acquisition en 2011 et 2012)
Engagement de location 9 ans 9 ans, prorogeable sur 12 ans puis sur 15 ans par tranche de 3 années.
Abattement forfaitaire sur les loyers Non Oui, abattement forfaitaire de 30%
Plafonnement des loyers Oui, plafonds du Robien recentré Oui, Plafonds du Borloo neuf (20% inférieurs aux plafonds du Robien recentré)
Location à ascendant / descendant Oui, s’il est extérieur au foyer fiscal Non
Plafonds de ressources des locataires Non Oui, Plafonds de ressources du Borloo neuf, dépendant de la zone géographique et de la composition du foyer.


  • Quels logements sont éligibles ?


  • Les types de logements


    • La réduction d’impôt s’applique principalement aux opérations suivantes :

      - acquisitions de logements neufs
      - acquisitions de logements en l’état futur d’achèvement (VEFA)
      - acquisitions, en vue de leur réhabilitation, de logements ne répondant pas aux critères de décence.


  • Réglementation thermique en vigueur


    • Les logements doivent respecter la réglementation technique en vigueur pour ouvrir le droit à la réduction d’impôt.

      La réglementation technique en vigueur s’entend de celle applicable à la date du dépôt de la demande de permis de construire.
      C'est-à-dire, pour les constructions neuves :
      - RT 2000 pour les constructions neuves dont la demande de permis de construire a été déposée entre 2 juin 2001 et le 31 août 2006
      - RT 2005 pour les constructions neuves dont la demande de permis de construire a été déposée à partir du 1er septembre 2006


  • Localisation des logements


    • Les logements éligibles sont situés exclusivement dans les communes se caractérisant par un déséquilibre entre offre et demande de logement.


    • Il s’agit des communes classées dans les zones A, B1, B2. La liste des communes est fixée par arrêté du 29 avril 2009, publié au journal officiel du 3 mai 2009


  • Qu’entend-on par Prix de Revient ?


    • Le Prix de Revient s’entend du prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition : honoraires de notaires, commissions versés aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d’enregistrement (le cas échéant) et taxe de publicité foncière.


  • Qui peut bénéficier de cette réduction d’impôt ?


    • Les personnes qui ont en France leur foyer ou le lieu de leur séjour principal,

    • Les personnes qui exercent en France une activité professionnelle, salariée ou non, à moins qu'elles ne justifient que cette activité y est exercée à titre accessoire,

    • Celles qui ont en France le centre de leurs intérêts économiques,


    Sont également considéré ayant leur domicile fiscal en France, les agents de l’Etat qui exercent dans un pays étranger et qui ne sont pas soumis dans ce pays à un impôt personnel sur l’ensemble de leurs revenus.


  • Quel mode d’acquisition ?


    • L’investisseur pourra acheter le logement neuf :

    • en acquisition directe

    • en indivision

    • en Société Civile Immobilière (SCI) non soumise à l’Impôts sur les sociétés (I.S.).


    Dans le cas de la SCI et de l’indivision, chaque associé / indivisaire, bénéficiera de la réduction d’impôt dans la limite de sa quote-part dans la SCI / l’indivision.


  • Quel locataire ?


    • Le logement neuf doit être loué à une personne physique pour sa résidence principale. Cette personne physique ne doit pas faire partie du foyer fiscal de l’acquéreur.

    Pour « le Scellier classique », l’acquéreur peut louer à toute personne physique, y compris ascendant ou descendant.

    Pour le « Scellier Intermédaire », l’acquéreur devra louer son bien à des locataires à revenus intermédiaires (exclusion des ascendants et descendants), dont les ressources ne dépassent pas le plafond de ressources du « Borloo neuf » défini ci-dessous :


Plafonds de ressources (Revenu Fiscal de Référence)
Composition du foyer du locataire Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 43 753 € 32 499 € 29 791 €
Couple 65 389 € 47 725 € 43 749 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 78 602 € 57 135 € 52 374 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 94 153 € 69 146 € 63 384 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 111 459 € 81 156 € 74 394 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 125 421 € 91 544 € 83 916 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième + 13 979 € + 10 398 € + 9 531 €


  • Quelles autres obligations principales ?


    • L’acquéreur doit notamment :

    • prendre l’engagement de mettre le logement en location à titre de résidence principale avec prise d’effet dans un délai maximum de 12 mois après l’achèvement ou 12 mois après acquisition (si cette dernière elle est postérieure à l’achèvement).

    • Garder le logement en patrimoine et en location pendant une période minimum de 9 ans, selon les conditions requises par le dispositif.


  • A quelle date commence la réduction d’impôts ?


    • La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement (ou l’année de l’acquisition si elle est postérieure) et concerne l’impôt dû au titre de l’année d’achèvement (ou de l’acquisition si elle est postérieure) et des huit années suivantes.

    Exemple :
    Année d’achèvement du logement : 2009
    Date de la 1ére réduction d’impôts : 2010 (= imposition des revenus au titre de 2009)


  • Comment déclarer ses revenus fonciers ?


    • Si l’un de vos biens relève d’un dispositif spécifique (Robien recentré, Borloo Populaire, Scellier etc …), vous relevez du régime réel d’imposition (article 28 et 31 du Code Général des Impôts).

    Ce régime, vous permet de déduire du montant brut de vos loyers, les frais et charges au réel (sauf quelques exceptions forfaitaires) supportés par le propriétaire dans l’année fiscale.

    Le contribuable devra utiliser chaque année le formulaire Cerfa n°2044 S (biens loués non meublés) pour effectuer sa déclaration. Y seront reportés les recettes (loyers perçus) et les frais et charges (frais de gestion, assurances, garanties locatives, charges de copropriété, taxe foncière...) et intérêts d'emprunt.

    Si le résultat est négatif, le déficit foncier viendra en déduction du revenu net imposable du contribuable.

    Si le résultat est positif (et ce malgré les reports de charges déductibles) il viendra augmenter la base imposable du contribuable et ce dernier se verra également assujetti aux contributions sociales (12,1%) sur le revenu foncier.

    La réduction d'impôt du dispositif « Scellier » s’imputera, ensuite, sur l'impôt sur le revenu calculé à partir du nouveau revenu net global imposable (= après intégration du résultat foncier).


  • Que se passe t-il si le montant de la réduction d’impôt est supérieure à l’impôt dû ?


    • Lorsque la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être reporté sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement.


  • Que se passe-t-il à la fin du dispositif ?


    • A l’issue des 9 années, différentes possibilités s’offrent à vous :

    • disposer librement de votre bien (cession, maintien en location ou occupation)

    • dans le cas du « Scellier intermédiaire » s’engager à continuer à louer sur 2 x 3 ans au loyer plafonné à des locataires ne dépassant pas les plafonds de ressources du « Borloo neuf » (= réduction d’impôt supplémentaire de 2% par an pendant 6 ans, soit 12% supplémentaires, et abattement supplémentaire de 30% sur les revenus locatifs bruts perçus).
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